Panduan mengurus sertifikat tanah warisan

JAKARTA, - Tanah warisan sering kali menjadi sumber perdebatan khusus bagi keluarga yang ditinggalkan oleh pewaris.

Selain berkaitan dengan nilai ekonomi, aset ini juga penuh dengan makna emosional. Namun, di balik itu, para ahli waris tetap menghadapi tanggung jawab administratif, salah satunya adalah mengurus sertifikat tanah warisan.

Prosesnya sering dianggap sulit, terutama ketika status tanah berbeda-beda, mulai dari Sertifikat Hak Milik (SHM), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, hingga tanah adat atau girik yang belum memiliki sertifikat.

Meskipun pengurusan sertifikat tanah warisan sudah memiliki dasar hukum dan prosedur yang jelas. Untuk itu,akan membimbing Anda dalam proses pengurusan sertifikat tanah warisan.

Pengembalian Nama Tanah Warisan yang Sudah Memiliki Sertifikat

Untuk tanah warisan yang sudah memiliki sertifikat, seperti SHM, HGB, dan Hak Pakai, proses perubahan nama mengacu pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 terkait perubahan ketentuan pelaksanaan pendaftaran tanah.

Di dalam peraturan tersebut, khususnya Pasal 111, dijelaskan dokumen-dokumen yang harus disiapkan ketika mengajukan perubahan hak akibat warisan.

Dokumen ini menjadi dasar bagi Kantor Pertanahan (Kantah) dalam menangani proses perubahan nama sertifikat dari pemilik asli ke pihak yang berhak menerima.

"Untuk mempermudah masyarakat, Kementerian ATR/BPN juga memberikan informasi mengenai persyaratan melalui aplikasi Sentuh Tanahku," kata Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian ATR/BPN Shamy Ardian menjawab., Sabtu (10/1/2026).

Menggunakan fitur informasi layanan, pengaju dapat melihat daftar dokumen yang diperlukan, penjelasan tambahan, perkiraan waktu penyelesaian, serta perhitungan biaya dan tarif berdasarkan nilai tanah oleh Kantor Pertanahan.

Persyaratan Pengalihan Nama Sertifikat Tanah Warisan

Berikut dokumen yang diperlukan untuk melakukan balik nama sertifikat tanah warisan:
Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani oleh pemohon atau pihak yang dikuasai di atas kertas pos, cukup dengan surat kuasa jika dikuasakan.
Salinan dokumen identitas pemohon atau para ahli waris (KTP/KK) serta surat kuasa jika dikuasakan, yang telah diverifikasi keasliannya oleh petugas loket.
Sertifikat tanah asli.
Surat Keterangan Waris (SKW) sesuai dengan ketentuan perundang-undangan.
Akte Wasiat Notariel.
Salinan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun ini yang telah diverifikasi keasliannya oleh petugas loket, pengiriman dokumen SSB atau BPHTB (Surat Setoran BPHTB) serta bukti pembayaran uang masuk (saat pendaftaran hak).
Pengajuan bukti SSB (BPHTB), bukti SSP atau PPH terkait pembelian tanah yang harganya melebihi Rp60 juta, serta bukti pembayaran uang masuk (saat pendaftaran hak). 8.
Surat keterangan mengenai identitas pribadi; luas, lokasi dan penggunaan tanah yang diajukan; pernyataan bahwa tanah tidak dalam sengketa serta pernyataan bahwa tanah atau bangunan dikuasai secara fisik.

Alur Kembali Nama Sertifikat Tanah Warisan

Bawa berkas ke Kantor Pertanahan

Bawa seluruh dokumen yang telah disiapkan ke Kantor Pertanahan (Kantah) setempat guna memulai proses perubahan nama sertifikat tanah warisan.

Di Kantor, kamu akan menerima formulir yang perlu diisi dan ditandatangani dengan materai yang memadai.

Pengajuan

Setelah mengisi formulir, serahkan bersama dokumen-dokumen lainnya ke meja pelayanan di Kantag. Pihak Kantah akan memeriksa data dan berkas yang Anda ajukan.

Pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan, Pajak Penghasilan, serta Pajak Nominatif untuk Perubahan Nama Sertifikat Tanah

Proses perubahan nama sertifikat tanah memerlukan pembayaran pajak BPHTB, PPh, serta biaya terkait perubahan nama sertifikat tanah yang diwariskan, sehingga kamu harus membayar sesuai contoh perhitungan yang telah diberikan.

Proses verifikasi

Pihak Kantah akan melakukan pengujian dan pemastian terhadap data serta dokumen yang diserahkan.

Proses ini mungkin membutuhkan waktu beberapa minggu, tergantung pada kelengkapan dan keadaan dokumen.

Penerbitan sertifikat tanah baru

Setelah proses verifikasi selesai dan pembayaran BPHTB telah diverifikasi, sertifikat tanah yang telah diubah namanya akan dikeluarkan dan diserahkan kepada pemilik baru.

Pengambilan sertifikat tanah Sertifikat tanah yang baru akan diserahkan kepada pemilik baru oleh pihak Kantah sesuai dengan nama yang tercantum dalam data pemilik yang baru.

Tanah dan Bangunan yang Belum Memiliki Sertifikat

Berbeda dengan tanah yang sudah memiliki sertifikat, tanah adat atau girik, rumah tempat tinggal, serta bangunan yang belum dilengkapi sertifikat harus mengikuti proses pendaftaran tanah terlebih dahulu.

Persyaratan Pendaftaran Tanah Pertama kali

Keluarga Kartu (KK) dan Kartu Identitas Penduduk (KTP).
Surat permohonan pendaftaran peserta PTSL;
Pemasangan batas tanah yang telah disepakati bersama oleh pemilik tanah yang berbatasan;
Bukti dokumen tanah (letter C, surat jual beli, akta hibah, atau berita acara saksi);
Bukti pembayaran serta BPHTB dan PPH, kecuali bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tidak dikenakan keduanya.

Proses Pendaftaran Tanah Pertama Kalinya

Dilansir dari Jurnal Ilmiah Administrasi Pemerintahan Daerah Vol. 14 No. 1 halaman 53-65, dengan judul Penerapan PTSL di Kabupaten Ngada, karya Helianus Rudianto dan Muhamad Heriyanto, berikut langkah-langkah dalam mengurus sertifikat tanah:

Pastikan area Anda termasuk dalam lokasi PTSL

Ini dapat ditanyakan kepada kepala desa. Karena proses pendaftaran tanah harus melalui kepala desa dan kantor pertanahan setempat.

Ikuti kegiatan penyuluhan

Masyarakat yang ingin mendaftarkan tanah harus mengikuti kegiatan sosialisasi sesuai lokasi PTSL yang telah ditentukan.

Karena, kantor pertanahan akan menyelenggarakan sosialisasi kepada masyarakat di sebuah desa atau kelurahan yang ditetapkan sebagai lokasi PTSL.

Kegiatan ini melibatkan Komite Ajudikasi PTSL, Tim Fisik dan Tim Yuridis, serta perangkat Desa/Kelurahan/Kecamatan/Pemerintah Daerah.

Pasang patok tanah

Setelah kegiatan penyuluhan, akan dilaksanakan Gerakan Bersama Pemasangan Tanda Batas (GEMAPATAS). Pada waktu yang bersamaan, masyarakat diwajibkan menyusun dan mengajukan surat pernyataan pemasangan tanda batas serta tetangga yang berdekatan.

Kumpulkan informasi fisik dan legal

Masyarakat perlu mematuhi persetujuan prosedur pengumpulan data fisik dan data hukum yang dilakukan oleh petugas di lapangan.

Membahas mengenai pengumpulan data fisik dan data hukum masyarakat perlu mempersiapkan beberapa dokumen.

Untuk data fisik berupa pengukuran lahan, masyarakat perlu mampu menunjukkan tanda batas tanah yang selanjutnya bisa dikenali oleh petugas, baik di lapangan maupun pada peta.

Sementara untuk data hukum, berupa pengumpulan dokumen yang berisi bukti kepemilikan atau penguasaan tanah.

Ini merupakan bukti dokumen maupun keterangan saksi serta atau pernyataan dari pihak terkait mengenai setiap bidang tanah.

Karena petugas akan mengumpulkan data legal dengan menggunakan aplikasi Survei Tanahku dan mengunggah data paling sedikit sebagai berikut:

Mengisi formulir permohonan beserta tanda tangan yang telah dilekati meterai;
Salinan dokumen identitas pemohon (KTP, KK);
Dokumen-dokumen bukti perolehan tanah/kepemilikan hak yang disusun secara berurutan mulai dari pemilik awal hingga pemilik terakhir/pemohon, baik berupa dokumen asli maupun salinannya;
Surat pernyataan kepemilikan fisik lahan tanah;
Buku catatan kesaksian (dengan melampirkan salinan fotokopi KTP dua orang saksi);
Pernyataan mengenai tanah-tanah yang dimiliki oleh pemohon;
Surat Pemberitahuan Pajak yang Wajib Dibayar (SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) untuk tahun berjalan;
Surat Setoran BPHTB.

Tunggu pengumuman

Pengumpulan data lapangan (pengukuran lahan) dan data hukum (pengumpulan dokumen hak atas tanah serta lainnya) yang telah diproses dan dianalisis.

Setelah melalui proses pengolahan dan penelitian, pengumuman akan dilakukan selama 14 hari. Pengumuman tersebut akan disampaikan di Kantor Panitia Ajudikasi PTSL serta Kantor Desa/Kelurahan.

Sertifikat tanah terbit

Setelah seluruh tahapan proses selesai, sertifikat tanah akan dikeluarkan dan diserahkan kepada pemohon.

Biaya PTSL

Dikutip dari situs Kantor Wilayah (Kanwil) BPN Provinsi Banten, biaya PTSL ditanggung oleh pemerintah dan masyarakat sebagai pemohon.

Selanjutnya, biaya PTSL yang tidak dikenakan kepada masyarakat atau ditanggung oleh pemerintah mencakup:

Penyuluhan;
Pengukuran bidang tanah;
Pengumpulan data yuridis;
Pemeriksaan tanah;
Pengeluaran SK/pengesahan data fisik dan hukum;
Penerbitan sertifikat tanah.

Sementara biaya PTSL yang dikenakan kepada masyarakat mencakup:

Penyiapan dokumen;
Pengadaan patok tanah;
Kegiatan operasional petugas desa/kelurahan;
Kewajiban pajak;
Biaya akta tanah;
Materai.

Pemerintah telah menetapkan besaran biaya PTSL yang dikenakan kepada masyarakat melalui Surat Keputusan Bersama (SKB) Menteri ATR/Kepala BPN; Menteri Dalam Negeri; dan Menteri Desa, Pembangunan Daerah Tertinggal dan Transmigrasi dengan nomor 25/SKB/V/2017; 590-3167A Tahun 2017; serta 34 Tahun 2017.

Dalam peraturan tersebut disebutkan bahwa terdapat berbagai jenis layanan serta biaya yang diperlukan dalam pelaksanaan persiapan PTSL.

Jenis layanan dan biaya tersebut mencakup kegiatan penyusunan dokumen, pembelian patok dan materai, serta pengelolaan operasional petugas desa/kelurahan.

Untuk kegiatan persiapan dokumen, meliputi pendanaan pembuatan surat pernyataan kepemilikan lahan oleh pemilik. Di dalamnya juga mencakup pernyataan bahwa tidak ada sengketa.

Kemudian mengenai kegiatan pembelian patok dan materai.

Yaitu berupa dana untuk pemasangan tanda batas tanah sebanyak 3 buah serta stempel seharga 1 buah untuk pengesahan surat pernyataan.

Selanjutnya mengenai kegiatan operasional petugas desa/kelurahan, digunakan untuk biaya fotokopi dokumen, pengangkutan dan pemasangan patok, serta transportasi.

Berdasarkan kegiatan-kegiatan di atas, berikut rincian biaya PTSL yang harus disiapkan oleh masyarakat di setiap wilayah:

Kategori I (Provinsi Papua, Provinsi Papua Barat, Provinsi Maluku, Provinsi Maluku Utara, dan Provinsi Nusa Tenggara Timur) berjumlah Rp 450.000;
Kategori II (Provinsi Kepulauan Riau, Provinsi Bangka Belitung, Provinsi Sulawesi Tengah, Provinsi Sulawesi Utara, Provinsi Sulawesi Tenggara, Provinsi Nusa Tenggara Barat) berjumlah Rp 350.000;
Kategori III (Provinsi Gorontalo, Provinsi Sulawesi Barat, Provinsi Sulawesi Selatan, Provinsi Kalimantan Tengah, Provinsi Kalimantan Barat, Provinsi Sumatera Utara, Provinsi Aceh, Provinsi Sumatera Barat, Provinsi Kalimantan Timur) senilai Rp 250.000;
Kategori IV (Provinsi Riau, Provinsi Jambi, Provinsi Sumatera Selatan, Provinsi Lampung, Provinsi Bengkulu, Provinsi Kalimantan Selatan) berjumlah Rp 200.000;
Kelas V (Jawa dan Bali) senilai Rp 150.000.

(Secara catatan, jumlah biaya di atas belum termasuk biaya pembuatan akta tanah, BPHTB, dan PPh).

Pada tahap ini, ahli waris juga diwajibkan membayar BPHTB Waris kepada Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) di tingkat provinsi atau kabupaten/kota sesuai aturan yang berlaku.

Di sisi lain, bagi sertifikat tanah yang dikeluarkan antara tahun 1961 hingga 1997 dan belum dilakukan alih media, ahli waris harus melakukan proses alih media ke Sertifikat Elektronik sebelum mengajukan permohonan balik nama.

Tujuan alih media adalah untuk memetakan wilayah tanah dalam peta kadastral dan mengurangi kemungkinan tumpang tindih hak kepemilikan tanah.

Namun, jika tanah warisan masih dalam kondisi sengketa, Kantor Pertanahan tidak mampu menangani permohonan perubahan nama atau pendaftaran tanah.

Tanah warisan yang akan diajukan sertifikat atau dialihkan haknya harus memiliki statusclean and clear,baik secara fisik maupun secara hukum.

Menentukan Ahli Waris

Pemilihan ahli waris sepenuhnya ditentukan oleh keluarga melalui kesepakatan bersama. Kementerian ATR/BPN tidak memiliki kewenangan untuk menentukan siapa yang berhak menjadi ahli waris, tetapi hanya melakukan proses administrasi terkait tanah berdasarkan dokumen yang diserahkan.

Untuk membuktikan hak waris, para ahli waris harus melampirkan dokumen pendukung, seperti surat keterangan waris, akta pengesahan hak mewaris, putusan atau penetapan pengadilan, pernyataan ahli waris yang dihadiri dua orang saksi, surat kuasa tertulis, serta identitas dari para ahli waris.

Pemecahan Hak dan Perdagangan Aset Warisan

Pembagian harta warisan ditentukan melalui kesepakatan antara para ahli waris, baik berdasarkan prinsip Hukum Islam maupun Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Jika harta warisan akan dijual, para ahli waris harus memiliki Surat Keterangan Pembagian Hak Bersama (SKPHB) dari PPAT dan Surat Keterangan Pembagian Hak Waris (SKPHW) dari Notaris.

Setelah itu, transaksi jual beli dilakukan melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang disaksikan oleh Notaris, kemudian dilanjutkan dengan Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di hadapan PPAT.

Jika tanah warisan belum memiliki sertifikat, Kantor Pertanahan akan melakukan pendaftaran tanah secara pertama kali.

Sementara itu, tanah warisan yang sudah memiliki sertifikat dapat langsung diajukan untuk proses peralihan, dengan syarat sertifikat lama telah diubah menjadi sertifikat elektronik jika diperlukan.

Waktu dan Biaya Pengurusan

Waktu dan biaya yang dibutuhkan dalam proses pengurusan sertifikat tanah warisan melalui Notaris atau PPAT bisa bervariasi, tergantung pada kebijakan dari masing-masing penyedia layanan. Hal ini disebabkan karena biaya dan durasi waktu tersebut termasuk dalam layanan profesional.

Biaya Pindah Nama Sertifikat Tanah Warisan

Terdapat beberapa unsur biaya yang diperlukan dalam proses balik nama sertifikat tanah warisan, antara lain:

Biaya Pembuatan Surat Wasiat Notaris

Surat wasiat yang dibuat di hadapan notaris merupakan dokumen resmi. Oleh karena itu, terdapat biaya terkait jasa pembuatannya.

Data tersebut terdapat dalam Undang-Undang (UU) Nomor 30 Tahun 2009 mengenai Jabatan Notaris.

Di Pasal 36 disebutkan, besarnya honorarium yang diterima oleh notaris ditentukan berdasarkan nilai ekonomi dan nilai sosial dari setiap akta yang dibuatnya.

Nilai ekonomis yang dimaksud ditentukan berdasarkan objek masing-masing akta sebagai berikut:

Jika besarnya nominal mencapai Rp 100 juta, maksimal honorarium yang diterima oleh notaris adalah sebesar 2,5 persen.
Nominal di atas 100 juta hingga 1 miliar, besarnya honorarium yang diterima notaris maksimal sebesar 1,5 persen.
Nominal di atas satu miliar rupiah honorarium yang diterima bersumber dari kesepakatan antara notaris dengan pihak-pihak terkait, namun tidak melebihi satu persen dari nilai objek yang dibuatkan perjanjiannya.

Sementara untuk nilai sosiologis, ditentukan berdasarkan peran sosial dari objek setiap akta dengan penghasilan terbesar yang diterima sebesar Rp 5 juta.

Namun, dalam Pasal 37 juga disebutkan bahwa notaris harus menyediakan layanan hukum di bidang kenotariatan secara gratis kepada pihak yang tidak mampu.

Biaya Pajak

Pengalihan hak atas sertifikat tanah warisan juga dikenai BPHTB serta pajak penghasilan (PPh).

Untuk BPHTB, besarnya dihitung menggunakan rumus: 5 persen dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

Untuk besaran NPOPTKP, ditentukan sesuai dengan peraturan daerah setempat, sehingga masyarakat diharapkan untuk terlebih dahulu mengeceknya ke pemerintah kabupaten/kota setempat.

Sementara untuk pajak penghasilan (PPh), masyarakat tidak dikenakan jika mengajukan dan melampirkan surat keterangan bebas (SKB) PPh dari Kantor Pajak Pratama.

Namun, bila dikenakan pajak penghasilan, perhitungannya adalah 2,5 persen dari total nilai bruto transfer hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pengeluaran Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) di BPN

Biaya PNBP untuk pengurusan balik nama sertifikat tanah warisan di BPN melalui Kantah ditentukan berdasarkan besaran nilai tanah yang dikeluarkan oleh kantor pertanahan setempat.

Menggunakan rumus: Harga tanah (per meter persegi) dikalikan dengan luas tanah (meter persegi) dibagi 1.000.

Selanjutnya, berdasarkan Pasal 61 ayat (3) Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 24 Tahun 1997 mengenai Pendaftaran Tanah, pendaftaran peralihan hak akibat warisan yang diajukan dalam jangka waktu enam bulan sejak tanggal kematian pewaris tidak dikenakan biaya pendaftaran.

Selanjutnya mengenai proses peralihan hak waris di Kantor Pertanahan, waktu penyelesaian telah ditentukan dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010, yaitu lima hari kerja.

Aturan ini juga bisa dilihat melalui fitur informasi layanan di aplikasi Sentuh Tanahku.

Sementara itu, biaya yang terjadi selama proses pendaftaran tanah, mulai dari pengukuran, pemeriksaan lahan, hingga penerbitan keputusan, merujuk pada Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 mengenai jenis dan tarif Penerimaan Negara Bukan Pajak di lingkungan Kementerian ATR/BPN.

Pajak Ketika Tanah Warisan Dijual

Jika tanah warisan dijual, para ahli waris juga harus memenuhi kewajiban pajak. Jumlah BPHTB dan PPh ditentukan oleh Badan Pendapatan Daerah di setiap daerah.

Dalam hal ini, Kementerian ATR/BPN tidak memiliki wewenang untuk menentukan besarnya pajak, tetapi melakukan proses administrasi kepemilikan tanah setelah kewajiban pajak telah dipenuhi oleh para ahli waris.

Landasan Hukum Pengelolaan Tanah Warisan

Secara umum, pengelolaan dan pemindahan hak atas tanah warisan merujuk pada beberapa peraturan utama, antara lain Kitab Undang-undang Hukum Perdata, Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021, Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010, serta Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015.

Dengan memahami kondisi tanah, dokumen yang diperlukan, serta tahapan pemeriksaannya, proses sertifikasi tanah warisan dapat dilakukan secara lebih teratur dan sesuai aturan yang berlaku.